حقوق مالکانه در پرتو مقررات شهرسازی

 حقوق مالکانه در پرتو مقررات شهرسازی

دکتر محمود کاشانی

کمیسیون ماهانه حقوقی و قضایی آموزش دادگستری استان تهران هر ماه پذیرای یکی از اساتید مبرز با موضوعی مشخص می‌باشد. آنچه در پی می‌آید سخنرانی آقای دکترمحمود کاشانی با موضوع «حقوق مالکانه در پرتو مقررات شهرسازی» است که میهمان ماه کمیسیون بوده است.

١- احترام به مالکیت
حق مالکیت به عنوان یک حق کامل و مطلق در سوابق تاریخی و فقهی احترام داشته و در کتاب‌های فقهی این حق در‌برابر هرگونه تجاوزی ازسوی‌افراد دیگر تضمین شده است. ‌در نظام‌های تاریخی گذشته، شاهان و وابستگان ‌آنان خود را صاحب اختیار کشور می دانستند و مصادره و سلب مالکیت از اشخاص رایج بوده است. از این رو اسناد تاریخی حقوق بشر در مقام دفاع از حقوق مردم در برابر دولت‌ها برآمدند. از جمله ماده ٢ اعلامیه حقوق بشر و شهروند که در ٢٦ اوت ١٧٨٩ در مجلس ملّی فرانسه به تصویب رسید حق آزادی، مالکیت، امنیت و ایستادگی در برابر ستمگری را از حقوق ذاتی هر انسان دانست. هدف از تأکید بر احترام به حق مالکیت در این اعلامیه که از اسناد ارزشمند تمّدن بشری بشمار می رود این است که هیچ دولتی فرصت سلب مالکیت و مصادره ‌اموال مردم را نداشته باشد و شهروندان در یک جامعه از پشتیبانی کامل در زمینه حقوق مالکانه و دستاورد زندگی خود برخوردار باشند. در ایران نیز با پیروزی نهضت مشروطیت در مقام پشتیبانی از حق مالکیت ایرانیان در برابر تجاوز دولت‌ها برآمدند تا بر مصادره اموال مردم و قانون «مالک الّرقابی» که در طول تاریخ ایران حاکم بود نقطه پایان گذارده شود. از این رو اصل پانزدهم متمّم قانون اساسی مشروطیت که در مهر ماه ١٢٨٦ خورشیدی به توشیح محمد علی شاه رسید، مقرر داشت:
«هیچ ملکی را از تصرف صاحب ملک نمی‌توان بیرون کرد مگر با مجّوز شرعی و آن نیز پس از تعیین و تأدیه قیمت عادله است.»
اصل شانزدهم متمّم قانون اساسی مشروطیت نیز افزود: «ضبط املاک و اموال مردم به عنوان مجازات و سیاست ممنوع است مگر به حکم قانون».
این اصول راهنما، در قانون مدنی ایران که در اردیبهشت ١٣٠٧ خورشیدی به تصویب رسید تضمین شدند. ماده ٣٠ قانون مدنی مقرر داشت: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد».
ماده ٣١ نیز افزود: «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.»
ماده ٣٨ قانون مدنی ایران نیز ‌قاعده مطلق بودن حق مالکیت را پذیرفته و مالکیت بر زمین را مستلزم مالکیت بر فضای بالا و زیرِ زمین موضوع مالکیت دانسته با این حال حق قانون‌گذار ‌برمحدود کردن این حق مطلق را مورد تاکید قرار داده است. از جمله این محدودیت‌ها که در سوابق تاریخی در حق مالکیت ایجاد شده قواعد خانه سازی است. ‌ در تاریخ حقوق ایران این قاعده پذیرفته شده بوده است که هیچ کس نباید خانه خود را به شیوه‌ای بنا کند که ایجاد اِشراف برخانه‌های همسایگان کند. این قاعده را ابوالحسن ماوردی در کتاب «احکام السلطانیه» در قرن پنجم هجری مورد تأکید قرار داده است. زیرا اِشراف در ساخت وساز بر خانه همسایگان از جهت تجاوز به زندگی خصوصی و برخورداری از نور آفتاب ایجاد مزاحمت می‌کند.

٢- مقررات شهرسازی
با گسترش شهرها در سده‌های اخیر وضع و تصویب مقررات خانه سازی و شهرسازی ضرورت یافت. مقررات شهرسازی دارای هدف‌های ارزنده‌ای از جهت، حفظ آرامش‌، آسایش، رفاه، تندرستی و بهداشت عمومی مردم، نظم ترافیک و رفت آمد و ‌امنیت شهرهاست. ‌ قانون‌گذاران در کشورهای پیشرفته‌، پیشگام در قانون‌گذاری در زمینه مقررات شهرسازی بوده اند. تصویب مقررات منطقه بندی شهرها و کاربری زمین‌ها در انگلستان، فرانسه و ایالات متحد امریکا در آغاز قرن نوزدهم آغاز شد. دیوان عالی امریکا در آرایی که در سال‌های ١٩٢٦ و ١٩٢٨ صادر کرد سازگاری مقررات منطقه بندی را با قانون اساسی از جهت محدودیت‌هایی که برای حق مالکیت به وجود می‌آورد‌‌ تأیید ‌کرد و این مقررات را با سلامت، بهداشت و امنیت عمومی مرتبط دانست.
در ایران، نخست در سال ١٢٨٦ خورشیدی «قانون بلدیه» تصویب شد که دارای ١٠٨ ماده بود. ‌ قانون سال ١٣٠٩ پیشرفته تر از قانون سابق بود. در سال ١٣٢٨ «قانون شهرسازی» به تصویب کمیسیون‌های مشترک مجلس شورا و سنا رسید. درسال ١٣٤٣ قانون راجع به تأسیس وزارت آبادانی و مسکن به تصویب رسید. سرانجام در سال ١٣٥١ قانون جامع و کاملی زیر عنوان: «قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران» به تصویب رسید که راه کارهای ‌نوینی را برای برپاکردن نظم ساختمان سازی در شهرها ‌مقرر ساخت.

٣- تضمین اجرای مقررات شهرسازی
‌برای تضمین اجرای مقررات شهرسازی، بند ٢٤ ماده ٥٥ قانون شهرداری مصوب سال ١٣٣٤ صدور پروانه ساختمانی را از وظایف شهرداری دانست. پروانه ساختمانی، یک مجّوز مکتوب است که حق احداث ساختمان در چارچوب طرح جامع و طرح تفصیلی شهرها را ‌به مالک یک پلاک ثبتی می‌دهد. ماده ١٠٠ قانون شهرداری هم با ترتیبات ویژه‌ای به مأمورین شهرداری اجازه می دهد از عملیات ساختمانی بدون پروانه یا ناسازگار با پروانه ساختمانی جلوگیری کنند. پس از تأسیس شهرداری و تصویب مقررات ویژه‌ای برای ساخت‌وسازها، شهرداری‌ها چه در صدور پروانه و یا در مرحله اجرای ساختمان، مقررات طرح جامع و طرح تفصیلی شهر را با دقّت ‌به مورد اجرا می گذاردند. کمیسیون ماده ١٠٠ نیز برای برخورد با متخّلفان فعّال بود. ولی از سال ١٣٦٩ به دستاویزهای گوناگون، زیر پا گذاردن مقررات شهرسازی با تأیید رئیس جمهور وقت آغاز و پدیده ویرانگری به نام تراکم فروشی رایج شد. شهرداران در تهران و در دیگر شهرها، مقررات شهرسازی را که برای حفظ حقوق مالکانه مردم ویک سلسله هدف‌های سودمند اجتماعی وضع می شوند ‌ به ابزاری برای کسب درآمد‌های نامشروع تبدیل کردند. این روش غیر قانونی، تجاوز آشکار به حقوق مالکانه همسایگان و حقوق عمومی و تأسیسات زیر بنایی شهری است.

٤- حق ارتفاق متقابل
در حالی که‌ مقررات شهرسازی محدودیت‌هایی برای مالکان پلاک‌های ثبتی به وجود می‌آورند و آنان را ناگزیر از رعایت عرض خیابان‌ها و کوچه‌ها و نیز رعایت ارتفاع ساختمان‌ها می کنند و هر مالکی را ملزم می‌سازند بر خلاف ماده ٣٨ قانون مدنی ساختمان خود را از ارتفاع معینی بالاتر نسازد ولی در همین حال حقّی را برای مالکان به گونه متقابل برقرار می کنند که ساختمان‌ها در یک منطقه مسکونی یا تجاری از جهت ارتفاع همسان باشند. این حق در جای خود، گونه‌ای از حق ارتفاق است که هر مالکی نسبت به املاک مجاور به گونه متقابل از آن بهره‌مند است. حق ارتفاق که در ماده ٢٩ قانون مدنی پیش بینی شده یک حق عینی است. ماده ٩٣ قانون مدنی نیز آن را حقی برای شخص در ملک دیگری دانسته است. هر چند ماده ٩٤ قانون مدنی ایران پیدایش حق ارتفاق را به اراده اشخاص و صاحبان املاک وابسته کرده است ولی ماده ٦٨٧ قانون مدنی فرانسه، گونه دیگری از حق ارتفاق را پیش بینی کرده که به حکم قانون ایجاد می شود و مصداق آن را «حق ارتفاق شهری» یا شهرسازی دانسته است. این حق ارتفاق که از شاخه‌های حقوق عینی است مورد حمایت قانون قرار می گیرد. بنابراین اگر مالکی با نادیده گرفتن مقررات طرح جامع و طرح تفصیلی شهرها ساختمان خود را از ارتفاع معینی بالاتر بسازد نمی تواند به مالکیت مطلق خود که در ماده ٣٨ قانون مدنی مقّرر شده است استناد کند. چنین مالکی به حقوق مالکانه همسایگان دور و نزدیک تجاوز کرده و باید با او برخورد شود.

٥- ضمانت اجرای مقررات شهرسازی
در این زمینه دو راه برای تضمین مقررات شهرسازی و رفع اثر از تجاوز به حقوق مالکانه همسایگان در دسترس می باشد:

الف – دیوان عدالت اداری
از آنجا که تراکم فروشی از سوی شهردار، تجاوز به مقررات شهرسازی و حقوق مالکانه مردم است بنابراین توافق شهردار با یکی از مالکان و صدور پروانه فراتر از ارتفاع مقرر در طرح جامع و تفصیلی‌، تصمیمی است که به حقوق مالکانه همسایگان خلل وارد می کند. بنابراین بر پایه اصل ١٧٣ قانون اساسی و ماده ١٣ قانون دیوان عدالت اداری هر فرد ذینفع خواه همسایه مجاور یا دورتر می تواند از این پروانه ساختمانی که یک تصمیم اداری غیر قانونی است و باعث تضّرر او شده است به دیوان عدالت اداری شکایت کند و ابطال این پروانه ساختمانی را بخواهد. ماده ١٥ قانون دیوان عدالت اداری، اجازه صدور دستور موقت از اجرای عملیات ساختمانی را برای پیشگیری از ورود ضرر به همسایگان نیز داده است.

ب – طرح دعوی در مراجع عمومی
از آنجا که زیر پا گذاردن مقررات شهرسازی و توافق شهردار با مالک یک پلاک ثبتی تجاوز به حق مالکانه و حق ارتفاق مجاورین است بنابراین اینگونه توافق‌ها نسبت به مجاورین که اشخاص ثالث هستند بی اعتبار است. مالک یک پلاک ثبتی از حق طرح دعوی مالکانه برخوردار است و می تواند از تجاوز به حق ارتفاقی که مقررات شهرسازی برای احترام به حق ‌مالکیت او برقرار کرده است پیشگیری ویا با آن برخورد کند. این دعوی به هریک از مالکان اجازه می دهد درخواست تخریب ساختمانی را که بیش از ارتفاع مجاز ساخته شده است از مراجع عمومی صلاحیتدار بنماید. مستند این دعوی ماده ١٠٦ قانون مدنی است که بر پایه آن:
«مالک ملکی که مورد حق ارتفاق غیر است نمی تواند در ملک خود تصرفی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با اجازه صاحب حق.»
همانگونه که اگر به ‌حقوق ارتفاقی دیگر چون حق رفت و آمد ویا حق مجرای آب تجاوز شود دارنده حق ارتفاق می تواند رفع تجاوز را درخواست کند دارنده حق ارتفاق شهرسازی از همین حق برخوردار است و دادگاه‌ها باید اینگونه دعاوی را استماع کنند و نسبت به اعاده این حق ارتفاق حکم صادر کنند. آراء گوناگونی بر همین پایه از دادگاه‌ها و دیوان کشور فرانسه صادر شده است.

پ – مسئولیت کیفری و مدنی
از آنجا که مقررات شهرسازی از قوانین آمره هستند و شهرداری‌ها بر پایه ماده ٧ قانون تأ‌سیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مکلّف به اجرای آن‌ها هستند بنابراین تجاوز از این مقررات در صدور پروانه ساختمانی در برابر گرفتن پول از درخواست کنندگان صدور پروانه، مصداق ماده ٣ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا مصوب سال ١٣٦٧ است. همچنین در مواردی که صدور پروانه ساختمانی با ارتفاع غیر مجاز، به مالک یک پلاک ثبتی فرصت گود برداری غیر قانونی و افراطی می‌دهد و در پی اینگونه گودبرداری‌ها ساختمان همسایه ریزش کند و یا ساکنان آن دچار آسیب‌های بدنی شوند شخص شهردار که چنین پروانه‌ای را با تخلف از مقررات طرح جامع و طرح تفصیلی صادر کرده است همانند مالکی که دست به گودبرداری غیرقانونی زده است دارای مسئولیت کیفری است و از جهت مسئولیت مدنی نیز باید شخصاً خسارات وارد شده به همسایگان را درچارچوب ماده ١١ قانون مسئولیت مدنی مصوب سال ١٣٣٩ جبران کند.

قضاوت

برچسب ها : حقوق بشر , حقوق , دعوی , شهرداری , عدالت , قانون اساسی , کیفری , مقررات , ضمانت , حقوقی , دادگستری , مسکن , قانون مدنی , شکایت , مجازات , مالک , زمین , نامشروع , دیوان , حق , طرح دعوی , اموال , پول , خلاف , قیمت , موقت , دفاع , خانه , , تجاوز , نظم , حمایت , مسئولیت , حاکم , تضییع , , پلاک , قانونی , مسئولیت مدنی , مالی , انتفاع , ثبتی , نماید , مراجع , خصوصی , مجلس , غیر قانونی , صاحبان , حقوقی و قضایی , سیاست , تخریب , بنا , قرار , خسارات , شورا , رئیس جمهور , تجاری , مزاحمت , ثالث , , تصرف , مالکیت , مهر , امریکا , معماری , امنیت , قضایی , کمیسیون , رئیس , کتاب , ایران , بهداشت , اصول , احترام , اثر , انسان , اعتبار , تهران , کشور , کسب , طرح , مردم , علی , استان , تأسیسات , شهر , بند , پنجم , اساسی , اصل , مدنی , شهری , عمومی , اجرا , بدون , تخلف , عالی , تاریخ , فرانسه , وزارت , جمهور , توافق , قواعد , ساختمان , ساخت , راه , کمیسیون ماده , مسکونی , دستور , صدور , دارنده , مطلق , بالا , سال , گسترش , اجتماعی , محمد , بشر , ماه , کامل , شرعی , روش , شاه , اداری , دیوان عدالت , اساتید , آراء , ماده , استماع , مشترک , ضرر , مصوب , اسناد , دعاوی , تعطیل , ساختمانی , پیشگیری , غیر , ملکی , تشدید , نام , ورود , اعاده , شخص , پایه , سلب , اشخاص , رعایت , دولتی , جامعه , آموزش , شورای , فروشی , ابطال , اجرای , قرن , نوزدهم , صادر , کاربری , شهردار , فقهی , اجازه , تعیین , بر , منطقه , دیوان عالی , مسئولیت کیفری , برخورد , تشدید مجازات , شورای عالی شهرسازی و معماری , حقوق ایران , حقوق عمومی , استان تهران , ارتشا , موضوع , متقابل , جبران , ممنوع