وكالت آن لاين ( آنلاين ) | وکیل | سایت وکیل | وکالت | سایت وکالت | وب سایت وکیل | وکیل دادگستری | وکیل با سابقه |دفتر وکالت | مشاوره حقوقی | مشاوره آنلاین حقوقی | مشاوره تلفنی با وکیل | مشاوره تلفنی حقوقی | مشاوره با وکیل | قبول کلیه دعاوی حقوی | بانک قوانین ایران | فروشگاه کتاب نرم افزار حقوقی
   
|وکــــیـــــل پایه یک|وکیل|وکالت| وکیل دادگستری|سایت حقوقی|وکلای دادگستری|مشاوره حقوقی |وکــــیـــــل پایه یک|وکیل|وکالت| وکیل دادگستری|سایت حقوقی|وکلای دادگستری|مشاوره حقوقی |وکــــیـــــل پایه یک|وکیل|وکالت| وکیل دادگستری|سایت حقوقی|وکلای دادگستری|مشاوره حقوقی
امروز پنج شنبه 6 اردیبهشت 1397
    قبول دعاوی حقوقی سوالات حقوقی مشاوره تلفنی امور موکلین صفحه اصلی
کانال رسمی سایت حقوقی خوشیاران در تلگرام
صفحه اصلی Google
خبرگزاری میزان
کانون ملی وکلا
پرتال جامع قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران
معاونت آموزش
مأوی
سازمان پزشکی قانونی کشور
دادگستری کل استان تهران(معاونت آموزش)
آدرس و تلفن دفاتر خدمات قضائی
مرکز ارتباط مردمی قوه قضائیه
دیوان عدالت
سایت قوانین
قضاوت
اداره کل امور فرهنگی و اجتماعی قوه قضائیه
دادستانی کل کشور
وزارت دادگستری
مرکز امور شوراهای حل اختلاف
سازمان قضایی نیروهای مسلح
ستاد دیه
روزنامه رسمی کشور
اداره کل امور بین الملل
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
سازمان بازرسی کل کشور
سازمان زندان ها و اقدامات تامینی و تربیتی کشور
دادسرای عمومی و انقلاب تهران
شورای حل اختلاف استان تهران
کانون سردفتران و دفتریاران
سامان ثبت احوال کشور
روزنامه حمایت
خبرگزاری قسط
سامانه ملی قوانین و مقررات
اداره کل ثبت احوال استان تهران
خبرگزاری مجلس شورای اسلامی
مجلس شورای اسلامی
دیوان محاسبات کشور
شورای نگهبان
نرم افزار لوح حق
قانون همراه
ستاد حقوق بشر قوه قضائیه
درگاه خدمات الکترونیک قضایی
آدرس دفتر وکالت
تهران، ضلع غربی چهارراه ولیعصر، خ برادران مظفر (صبای شمالی)، ساختمان صبا، پلاک ١٠١، طبقه ٨، واحد ٣٩ پذیرش : شنبه تا چهارشنبه از ساعت 17 الی 21 :شماره های تماس 09122208184
دفاتر ثبت اسناد و املاک
جستجوی سردفتران
سایت موسسه حقوقی رضا خوشیاران
جدیدترین مصوبات قانونی و انتشار اخبار حقوقی و مقالات
سردفتران ازدواج و طلاق
جستجوی سردفتران ازدواج و طلاق
خدمات اطلاع رسانی الکترونیک
راهنمای امور مراجعین سازمان ثبت املاک و اسناد کشور
 
  ***کاربر گرامی لطفا برای بازدید از وبسایت از مرورگر فایر فاکس و یا گوگل کروم استفاده نمایید***
واکاوی اعتبار اسناد عادی در معاملات غیر منقول
تاریخ انتشار : 20-04-1393

واکاوی اعتبار اسناد عادی در معاملات غیر منقول

با نیم نگاهی به حقوق مدنی و قانون ثبت 
واکاوی اعتبار اسناد عادی در معاملات غیر منقول

 
حمایت نوشت: از جمله موضوعاتی که اکنون مبتلا به جامعه امروزی ما است حدود اعتبار معاملات اموال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی است زیرا در مورد املاک، مطابق ماده 22 قانون ثبت: «....... دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و مالک خواهد شناخت».  امروزه اکثر معاملاتی که در مورد اموال غیرمنقول تنظیم می‌شود به‌صورت عادی است و تعارض بین واقعیت‌های اجتماعی یا مقررات ثبتی و غیره سبب ایجاد مشکلات عدیده‌ای در جامعه و خصوصا در دادگاه‌های دادگستری شده است. به موجب مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد بسیاری از نقل و انتقالات راجع‌به منافع املاک باید به ثبت برسد. در غیر‌این‌صورت مطابق ماده 48 قانون مذکور چنین اسنادی در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. 

 اعتبار اسناد عادی
در ارتباط با اعتبار اسناد عادی در معاملات غیرمنقول از طرف علما و حقوقدانان نظرات مختلفی ابراز شده است و همین‌طور هنوز رویه قضایی ثابت و یکسانی بین محاکم به‌وجود نیامده است هرچند که به‌نظر می‌رسد دادگاه‌ها در مواردی به وحدت رسیده و تقریبا رویه ثابتی را اختیار کرده‌اند.

تفسیری که حقوقدانان و دادگاه‌ها از مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک به‌عمل آورده‌اند از وحدت یکسانی برخوردار نیست و از طرف دیگر رویه دادگاه‌ها و تفسیر قضات از این مواد یکسان نبوده و آرای متفاوتی در این زمینه وجود دارد. از یک طرف قانون ثبت صراحتا اعلام می‌دارد که: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.» (ماده 48 قانون ثبت) و از طرف دیگر دادگاه‌ها با توجه به تفسیری که از این ماده و مواد 46 و 47 قانون ثبت به‌عمل آورده‌اند‌ عملا به اسناد عادی که راجع به اموال غیرمنقول است ارزش و اعتبار داده و آنها را می‌پذیرند در حالی‌که این با این مواد معارض است. 
 
 بررسی علت یک تعارض
علت اساسی این تعارض برمی‌گردد به تضادی که بین حقوق و واقعیت‌های ملموس و روزمره وجود دارد. قانونی تصویب می‌شود بدون اینکه دقیقا منطبق با شرایط و واقعیت‌های موجود در جامعه باشد و از آنجایی‌که قضات نیز ملزم به آن قانون هستند و در صورت امتناع مستنکف محسوب می‌شوند، سعی می‌کنند که آن قانون را به‌نحوی تفسیر نمایند که بیشتر منطبق با شرایط و واقعیت‌های مادی و ملموس جامعه باشد از همین‌جاست که چنین تعارضاتی به‌وجود می‌آید.

مثلاً ما نمی‌خواهیم بگوییم که وظیفه حقوق متابعت محض است و برای آن هیچ نقش سازنده و پویایی در نظر نگیریم چرا که پویایی و پیشرو بودن حقوق در ایجاد تحولات اجتماعی نه‌تنها منافاتی با در مدنظر داشتن واقعیت‌های جامعه ندارد، بلکه قانونی که با توجه به هر دوی این مولفه تصویب شده باشد تاثیر بیشتر و بهتری بر زندگی اجتماعی خواهد گذاشت و برعکس نادیده گرفتن هر یک از دو چهره مزبور خود توالی فاسدی را در پی خواهد داشت. 
 
 کثرت دعاوی مربوط به برخی اسناد عادی
واقعیت دیگری که در همین رابطه وجود دارد مساله کثرت دعاوی مربوط به اسناد عادی راجع‌به نقل و انتقلات اموال غیرمنقول است که در بدو امر به‌نظر می‌‌رسد که علت آن نیز عدم اجرای مواد 47 و 48 قانون ثبت و جواز معاملات اعم از خانه و آپارتمان و غیره با سند عادی است. چرا که این‌گونه اسناد نوعا به‌وسیله اشخاص غیرآشنا به حقوق یا تحت تاثیر تمایلات غیرقانونی متعاملین تنظیم می‌شود که در این صورت پشیمان شدن یکی از طرفین زمینه بحث و دعوی و اطاله دادرسی را فراهم می‌سازد.
 
 تحولات بعد از انقلاب
از طرف دیگر به دنبال تحولاتی که بعد از انقلاب در حقوق موضوعه ایجاد شد اظهار نظراتی مطرح شد مبنی بر اینکه عقد بیع یک عقد رضایی است و رعایت مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت مغایر با شرع است به همین لحاظ به کمیسیون استفتائات سوال شد مبنی بر اینکه این مقررات نسخ شده است یا نه؟ کمیسیون مزبور چنین پاسخی داد:

به لحاظ عدم وجود و عدم تصویب قانونی که ناسخ مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت باشد این مقررات به قوت خود باقی و لازم‌الرعایه است و از طرفی شورای نگهبان هم در مورد غیر شرعی بودن مواد مذکور اظهارنظر نشده است.

  پاسخ به دو سئوال
با توجه به آنچه گفته شد؛ دو سوال مطرح می‌شود: یکی اینکه بالاخره کدام تفسیر از تفاسیر ارایه شده از مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت منطبق با واقع است و دیگر اینکه راه‌حل تعارضی که به آن اشاره شد و نیز جلوگیری از کثرت دعاوی را باید در کجا جستجو کرده و آن را چگونه باید حل کرد.
در ارتباط با سوال اول به‌نظر می‌رسد نظر آن دسته از حقوقدانان که معتقدند عقد بیع هنوز هم یک عقد رضایی است و مقررات قانون ثبت آن را در زمره عقود تشریفاتی در نیاورده است مقرون به واقع است و چنین برمی‌آید که دادگاه‌ها همین نظر را پذیرفته‌اند و به آن عمل می‌کنند و حتی برای اثبات وقوع بیع از سایر ادله هم کمک گرفته و آنها را نیز مثبت دعوی می‌دانند.

در خصوص پرسش دوم نیز برای جلوگیری از ازدیاد پرونده و افزایش قاضی ضرورت دارد که مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد که از جمله قوانین تضمینی و نه قوانین تعیینی به‌شمار می‌رود در مورد معاملات غیرمنقول اعم از خانه یا آپارتمان لازم‌الاجرا شود و این نظر مخالف مبانی شرعی نیست زیرا قضات محاکم می‌گویند به مستند عادی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول رسیدگی نمی‌کنند نه آنکه عقد بیع خارج از دفاتر اسناد رسمی را باطل بدانند.
 
 برخی راهکارهای کاهش پرونده‌ها
بعضی دیگر عنوان کرده‌اند که: «با وجود اینکه زندگی جدید و متمدن امروزی ثبت املاک را ضروری دانسته و بدون این مهم امکان بسیاری از مبادلات و اعطای وام‌ها و تضمین‌ها و موارد دیگر وجود نخواهد داشت اگر موسسات حقوقی در سطح فرهنگ و اطلاعات حقوقی آحاد جامعه به حداقل قابل قبولی نرسیده باشد این محتوای ضروری به عاملی در جهت تثبیت و تامین بیشتر نابرابری‌ها یا تضییع حقوق افراد منجر می‌شود.»

در ایراد به این نظر می‌توان گفت که آنها معتقدند که دادگاه‌ها تنها سند عادی را نباید بپذیرند و در مورد سایر ادله سکوت اختیار می‌کنند و لذا چنین نتیجه می‌شود که سایر ادله قابل پذیرش هستند. مثلا اقرار یا شهادت به‌خصوص اینکه موضوع اقرار و شهادت با منع قانونی روبرو نیست. لذا راه‌حل ایشان به‌نظر می‌‌سد که نه تنها مشکلی را حل نمی‌کند بلکه مشکلی بر مشکلات می‌افزاید.
 
 علت تامه یک اتفاق
واقعیت این است که آنچه موجب تشتت در زمینه اسناد عادی راجع به غیرمنقول شده است عدم اجرای دقیق مواد 47 و 48 قانون ثبت نیست. چه آنکه همان‌طور که متذکر شدیم خود این مواد در واقع منشا این اختلاف و تشتت هستند و به همین لحاظ است که قضات با توجه به نیازمندی‌های روزمره و شرایط عینی جامعه مجبور به ارایه تفسیری از این مواد برخلاف ظاهر آن شده‌اند بنابراین سختگیری در مورد اجرای منطوق مواد فوق‌الذکر معضلی را حل نمی‌کند.

از طرف دیگر راه‌حل پیشنهادی ممکن است از حجم دعاوی در این زمینه به‌طور صوری بکاهد، اما در حقیقت ماده نزاع را قلع نکرده است و فقط محاکم دادگستری به موضوع رسیدگی نخواهد کرد که این خود ممکن است موجب سلب اعتماد مردم از دستگاه قضا شود.

به‌هرحال همان‌طور که مصالحی قانون‌گذار را وادار به اصلاح قانون ثبت کرده آن هم اصلاحات متوالی و پی‌درپی که اقتضا می‌کند راه‌حل منطقی‌تری در پیش گرفته شود. به‌نظر راه‌حل قضیه در این است که سعی شود به طرق مقتضی مثلا کنترل بر امور بنگاه‌های معاملات ملکی و غیره اطلاعات حقوقی مردم را بالا برده و به‌ این وسیله زمینه را برای اجرای دقیق مواد 47 و 48 قانون ثبت فراهم کنیم و تا زمانی‌که چنین مقدماتی فراهم نشده است ناچار از پذیرفتن تفسیری از مواد مذکور هستیم که با شرایط عینی جامعه انطباق بیشتری داشته باشد و همان‌طور که دیدیم دادگاه‌ها نیز در عمل همین کار را انجام داده‌اند.

نظر شما

نام * :
پست الكترونيكي * :
وب سایت :
نظر *:
  کد امنیتی را وارد نمایید :
اختصاصي براي مدير سايت ( درصورت انتخاب اين گزينه نظر شما در وب سايت ديده نخواهد شد )
لطفا از ارسال سوالات حقوقي در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقي در این بخش پاسخ داده نمیشود .

نظرات ارسالی

Julz : The hostney of your posting shines through [ 1395-05-25 ]

 
 
خدمات حقوقی مشاوره و وکالت موسسه حقوقی رضا خوشیاران 
آدرس دفتر وکالت 
صفحه اصلي 
بخش دانلود از سایت 
برنامه هفتگي 
امور موکلین 
مشاوره تلفنی 
قبول کلیه دعاوی حقوقی 
سوالات حقوقي كاربران 
سايت هاي مرتبط 
گالري تصاویر 
اخبار حقوقی و حوادث 
مطالب و مقالات حقوقی 
اخبار گوناگون و اقتصادی 
اخبار و مطالب دانشگاهی 
قوانین و مقررات داخلی 
قوانین و مقررات خارجی 
درگاه نظرات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه 
نظرات مشورتی 
هشدارهای انتظامی 
نشست های قضایی 
آرای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور 
آرای اصراری هیئت عمومی دیوان عالی کشور 
منتخب آرای دیوان عالی کشور 
آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری 
آدرس محاکم و دادسراها و کلانتری ها 
نشانی نهادها، سازمان ها، سفارتخانه ها، دانشگاه ها 
نظرسنجی سایت 
سایت های مفید 


 
وكالت آن لاين ( آنلاين ) | وکیل | سایت وکیل | وکالت | سایت وکالت | وب سایت وکیل | وکیل دادگستری | وکیل با سابقه |دفتر وکالت | مشاوره حقوقی | مشاوره آنلاین حقوقی | مشاوره تلفنی با وکیل | مشاوره تلفنی حقوقی | مشاوره با وکیل | قبول کلیه دعاوی حقوی | بانک قوانین ایران | فروشگاه کتاب نرم افزار حقوقی