نحوه استفاده متقاضیان مسکن از سه وام 35 میلیونی خرید، 10 میلیونی تعمیرات و 50 میلیونی ازدواج چگونه است؟

عیارشناسی وام‌ جدید مسکن

با ابلاغ مصوبه ‌نهایی افزایش وام مسکن، روزنه‌‌ای از منابع ‌بانکی به روی متقاضیان خرید مسکن باز شد.طرف تقاضا انتظار داشت بعد ‌از سال‌ها محرومیت در دسترسی به تسهیلات ‌بانکی کارگشا، به منظور جبران افزایش قیمت در این سال‌ها، لااقل با پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی برای پوشش اساسی قدرت خرید موافقت شود، اما شورای پول‌واعتبار به جای بررسی وام 100 میلیونی، سقف تسهیلات خرید را به 35 میلیون برای همه و 50 میلیون برای زوج‌های جدید افزایش داد.

در این میان بانک ‌مسکن امکان استفاده توام وام‌های 35 میلیونی خرید و 10 میلیونی تعمیرات را برای خریداران فراهم کرده تا متقاضی مسکن بتواند سرجمع 45 میلیون تومان اوراق تسهیلات را از شعب خریداری کند.بررسی‌ها درباره عیار وام جدید خرید مسکن نشان می‌دهد: تسهیلات 45 میلیونی در تهران بین 17 تا 22 درصد و در سایر شهرها 32 تا 45 درصد قدرت خرید را تامین می‌کند.این در شرایطی است که نرخ رایج و قابل انتظار در بازار مسکن برای پوشش توان مالی خرید با وام‌بانکی، حداقل 30درصد و متوسط 50 درصد است. به این ترتیب سقف جدید تسهیلات خرید مسکن نه کمک‌کننده موثری برای تقاضا است و نه اثر تحریکی بر قیمت دارد، اما شاید بتواند تشویقی برای ازدواج محسوب شود.

«دنیای‌اقتصاد» مزایا و پیامد‌های ‌‌احتمالی مصوبه وام‌خرید مسکن را بررسی می‌کند 

عیارشناسی وام جدید مسکن  تامین قدرت خرید مسکن در تهران 17 تا 22درصد و در کل‌کشور 32 تا 45درصد  

 عکس‌العمل بازار به پرداخت دو مدل تسهیلات‌خرید چه خواهد بود؟ 

چشم خریداران مسکن که قرار بود حداکثر تا پایان امسال به روی تسهیلات 100 میلیون تومانی باز شود، با تصویب‌نهایی مرجع سیاست‌گذاری وام‌‌های بانکی، به 35 تا حداکثر 50 درصد این رقم باید قناعت کند. 

گمانه‌زنی‌ها درباره میزان افزایش وام خرید مسکن بعد از سال‌ها محرومیت خریداران از دسترسی به تسهیلات‌بانکی کارآمد سرانجام سه‌شنبه شب با انتشار مصوبه‌نهایی شورای پول‌واعتبار در سایت‌ رسمی بانک‌مرکزی، پایان یافت، اما متن این تصویب‌نامه به جای آنکه آرامش‌ذهنی برای خریداران از بابت فراهم‌شدن زمینه‌مالی صاحب‌خانه شدن به وجود بیاورد، ابهاماتی را در نحوه افزایش قدرت‌خرید مسکن به واسطه ورود وام‌جدید متوجه بازار کرده است. 

شورای پول‌واعتبار عصر سه‌شنبه با بررسی متون محرمانه - شامل پیشنهاد بانک‌مسکن و موافقت‌نامه کمیسیون اعتباری بانک‌مرکزی در خصوص افزایش مبلغ وام خرید مسکن- تصویب کرد، بانک‌مسکن اجازه دارد سقف وام خرید را برای دو گروه از متقاضیان شامل عموم خریداران و زوج‌های‌جدید به ترتیب 35 میلیون تومان و 50 میلیون تومان تعیین کند. 

اما مبالغ جدید وام خرید مسکن صرفا ارقامی نیست که شورای پول‌‌واعتبار تحت نام «وام‌خرید» تصویب و ابلاغ کرده است. 

از طرفی باتوجه به اینکه پیشنهاد بانک‌مسکن به بانک‌مرکزی برای سقف جدید وام خرید و ساخت‌ مسکن تاکنون علنی نشده و دو روز گذشته معاون اقتصادی بانک‌مرکزی نیز از محرمانه بودن پیشنهادهای بررسی‌شده در شورای پول‌واعتبار گفت؛ مشخص نیست آیا نظر بانک‌مسکن برای افزایش تسهیلات مسکن در حد همین 35 میلیون مصوب، بوده یا اینکه بانک‌مسکن توقع بیشتری برای پرداخت وام داشته است. 

تردید در این باره وقتی قوت می‌گیرد که مشخص شود بانک‌مسکن اسفند سال گذشته در مکاتبه‌ای با بانک‌مرکزی خواستار افزایش سقف وام مسکن از 20 میلیون‌ به 40 میلیون تومان شده بود. به این ترتیب بعید است پیشنهاد اخیری که منجر به تعیین سقف جدید وام شد کمتر از پیشنهادی باشد که 10 ماه پیش ارائه شده بود! 

وام خرید: 45میلیون، نه 35میلیون 

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» اگر چه شورای پول‌واعتبار سقف کلی وام خرید مسکن را از 20 میلیون به 35 میلیون تومان افزایش داده، اما با راهی که بانک‌مسکن برای خریداران باز گذاشته، امکان اینکه این تسهیلات 10 میلیون تومان دیگر افزایش پیدا کند، وجود دارد. 

بانک‌مسکن قابلیت استفاده توام از وا‌م‌خرید و وام‌تعمیرات را فراهم کرده است؛ طوری که متقاضیان خرید می‌توانند علاوه بر 35 میلیون تسهیلات خرید، 10 میلیون تومان نیز وام تعمیرات (جعاله) دریافت کنند. وام تعمیرات همزمان با قصد متقاضی به خرید، قابل پرداخت است و نیاز نیست صاحب ملک بعد از مدتی اقامت در آپارتمان نیازمند تعمیر، درخواست این وام را ارائه کند. 

با این امکان، متقاضیان مسکن از روزی که بانک‌مسکن اعلام کند مصوبه شورای پول‌واعتبار مبنی بر افزایش سقف وام خرید را به اجرا گذاشته است، می‌توانند 45 میلیون تومان وام در قالب اوراق فرابورس برای خرید مسکن دریافت کنند. 

عیار وام جدید چقدر است؟ 

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، قدرت خرید مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ با ورود تسهیلات 45 میلیونی تغییر امیدوارکننده‌ای پیدا نمی‌کند. 

پیش‌تر، تحلیل‌ها درباره چگونگی افزایش وام خرید مسکن حول «افزایش قابل‌ملاحظه‌ وام، تقویت قدرت خرید و مقداری هم نگرانی از تحریک قیمت» بود، اما تکلیف نهایی این تسهیلات نشان می‌دهد: نه قدرت‌خرید مسکن تقویت می‌شود و نه قیمت مسکن تحریک خواهد شد. 

در حال حاضر با ملاک‌ قرار دادن آمار رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران چهار میلیون تومان است و هزینه خرید آپارتمان 50متری (برای خریداران کم‌درآمد) و همچنین هزینه خرید آپارتمان 70متری (برای خریداران طبقه متوسط جامعه) به ترتیب 200 میلیون تومان و 280 میلیون تومان برآورد می‌شود که با این حساب وام 45میلیونی (35 میلیون وام‌خرید به اضافه 10 میلیون وام تعمیرات) می‌تواند 17 تا 22 درصد قدرت خرید مسکن در شهر تهران را تامین کند. 

این در حالی است که نرخ رایج و قابل‌انتظار برای پوشش قدرت‌خرید با وام‌بانکی حداقل 30درصد و متوسط 50درصد است. 

پوشش‌نسبی قدرت در سایر شهرها 

میانگین قیمت مسکن در سایر شهرها - به غیر از تهران - متری 2 میلیون تومان برآورد می‌شود. با احتساب این رقم، متوسط قیمت آپارتمان مورد جست‌وجوی کم‌درآمدها و میان‌درآمدها در شهرهای کشور به ترتیب 100 میلیون و 140 میلیون تومان است که با وام 45 میلیونی امکان تامین 32 تا 45 درصد قدرت مالی خریداران وجود دارد. 

تشویق به ازدواج با وام 50میلیونی 

بانک‌مسکن طبق پیشنهادی که داده بود و مصوبه‌‌ای که شورای پول‌واعتبار ابلاغ کرده، به کسانی که از 17دی ماه92 به بعد ازدواج کنند، به جای پرداخت 35 میلیون وام خرید، تسهیلات 50 میلیون تومانی پرداخت می‌کند. 

وام خرید مسکن مخصوص زوج‌‌های جدید باز هم برای مخاطبان ساکن تهران، تسهیلات به معنای واقعی محسوب نمی‌شود، چونکه قدرت خرید را حداکثر به 30درصد می‌رساند اما برای کم‌درآمدهای سایر شهرها که واحدهای متراژ کوچک خریداری می‌کنند، این وام نیمی از قیمت را پوشش می‌دهد. 

بنابراین ماحصل تغییراتی که در ضوابط پرداخت تسهیلات خرید مسکن حاصل شده، بیشتر از همه به نفع زوج‌های جدید کم‌درآمد ساکن شهرهای کوچک کشور است. 

خانه‌های کوچک در بورس 

پیش‌بینی‌های نه چندان دور از انتظار برای عکس‌العمل بازار مسکن به وام‌های جدید حکایت از آن دارد که این مقدار افزایش سقف تسهیلات خرید نمی‌تواند حتی در حد جو روانی، تاثیری بر تغییر قیمت آپارتمان داشته باشد. 

در این میان پیش‌بینی می‌شود تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک تاحدودی در مقایسه با واحدهای با مساحت متوسط، بیشتر شود، اما در مقابل، به دلیل عرضه گسترده آپارتمان‌های متراژ کوچک طی سال‌های اخیر و تمرکز سازنده‌ها بر ساخت این مدل ساختمان‌ها، بعید است افزایش تقاضا قیمت متراژ کوچک‌ها را تحریک کند. 

وام جدید به سپرده‌گذاری نیاز دارد؟ 

وام‌های 35 میلیونی، 10 میلیونی و 50 میلیونی بانک‌مسکن نیازی به سپرده‌گذاری متقاضی ندارد. هر چند متقاضیان می‌توانند برای دریافت این تسهیلات بین 6 تا یک‌سال سپرده‌گذاری کنند، اما کسانی که نیاز فوری و بدون معطلی برای دسترسی به این وام‌ها داشته باشند می‌توانند از طریق شعب بانک‌مسکن، اوراق تهیه کنند. این اوراق متعلق به سپرده‌گذاران قبلی بانک است که هر فقره 500 هزار تومانی آن امروز با قیمت 40 هزار تومان به‌صورت رسمی خرید و فروش می‌شود. 

به این ترتیب برای دریافت 45 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن، 3میلیون و 600 هزار تومان هزینه خرید اوراق این تسهیلات است که با پرداخت آن ظرف حداکثر یک ماه امکان دریافت وام وجود دارد. 

احتمال افزایش قیمت اوراق 

در بازار فرابورس قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی تسهیلات مسکن در حال حاضر 39 هزار و 600 تومان است، اما این قیمت سال گذشته به مرز 70 هزار تومان هم رسیده بود و شاید امروز در شرایطی که معاملات ملک راکد است و میلی به دریافت وام و خرید مسکن وجود ندارد، قیمت اوراق تا این حد کاهش پیدا کرده است. 

با این حال احتمال می‌رود تحت تاثیر افزایش تسهیلات مسکن و تقاضا برای دریافت آن، قیمت اوراق با تغییراتی روبه‌رو شود.