معامله مسکن مهر آزاد شد

به گزارش دنیای اقتصاد دو هفته پیش لایحه‌ای برای انتقال مالکیت زمین‌های ۹۹ ساله به ساکنان واحدهای مسکونی‌مهر، به مجلس رفت و دیروز نیز مصوبه‌ای از هیات‌دولت ابلاغ شد که به موجب آن، خرید و فروش این واحدها از امروز رسما آزاد است و دیگر منع قانونی برای نقل‌وانتقال یا معامله مسکن‌مهر وجود ندارد و همچنین وام بانکی برای برخی از واحدهای در آستانه‌تحویل به ۳۰ میلیون تومان افزایش یافت.این مصوبه که به تایید رییس‌جمهور و امضای معاون اول رسیده و لازم‌الاجرا است، از عقب‌نشینی ناگهانی دولت از موضع سرسختانه‌ای که پاییز پارسال اتخاذ کرده بود، حکایت دارد.هم‌اکنون با به رسمیت شناختن حق‌ صاحبان مسکن‌مهر نسبت به دارایی ملکی‌شان و مشخص شدن حریم مالکیت این افراد، از یک‌سو نگاه انتقادی موسوم به «آپارتمان‌های یکبارمصرف و غیرقابل فروش» از روی این واحدها برچیده می‌شود و از سوی دیگر با تعطیل شدن بازار زیرزمینی و غیررسمی فروش مسکن‌مهر -که تا پیش‌از این در بنگاه‌های فاقد پروانه شکل گرفته بود- دروازه بازار رسمی معاملات مسکن به روی این واحدها باز می‌شود. هیات‌دولت در این مصوبه بر صدور آنی سندمحضری برای اعیان واحدهای مسکونی‌مهر تاکید کرده که البته با توجه به حجم ناچیز واحدهای سنددار به‌رغم تحویل حداقل نیم‌میلیون واحد، این ماموریت به تکالیف حتمی دولت یازدهم افزوده می‌شود. 

 

دولت سرانجام با عقب‌نشینی از موضع پیشین خود که پاییز سال گذشته و دو سال قبل از آن، در برابر صاحبان واحدهای مسکونی‌مهر اتخاذ کرده بود، نگاه فعالان بازار مسکن به این واحدها را با ابلاغ یکی از مهم‌ترین مصوبه‌های دست‌کم ۴سال اخیر اصلاح کرد. سایت اطلاع‌رسانی دولت روز گذشته با انتشار تصویب‌نامه تازه کارگروه مسکن، از موافقت هیات‌دولت و شخص رییس‌جمهور با خرید و فروش واحدهای مسکونی‌مهر خبر داد. 

 

کارگروه مسکن با ترکیبی از ۷ وزیر عضو کابینه به ریاست وزیر راه‌وشهرسازی، آبان‌ماه پارسال صاحبان مسکن‌مهر را از فروش یا معامله واحدهایشان منع کرد و خریدوفروش این آپارتمان‌ها را مستلزم کسب اجازه صاحب ملک از دولت دانست! اما با عدم ابلاغ این تصمیم تامل‌‌برانگیز توسط رییس‌جمهور و در واقع مخالفت آشکار دولتی‌ها با اعمال ممنوعیت در استفاده مالکان مسکن‌مهر از حقوق مسلم‌شان، می‌شد حدس زد دیر یا زود دروازه بازار معاملات مسکن به روی این واحدها باز خواهد شد. 

 

اکنون به موجب آنچه در کارگروه مسکن بعد از تجدیدنظر روی تصمیم سال گذشته، به تصویب رسیده و با تایید رییس‌جمهور و امضای معاون اول، از امروز لازم‌الاجرا است، هیچ منع قانونی برای خرید و فروش واحدهای مسکونی‌مهر وجود ندارد. 

براساس مصوبه جدید هیات‌دولت، صاحبان واحدهای مسکونی‌مهر یعنی کسانی که در ۵سال گذشته تحت عنوان متقاضی واجدشرایط ۴گانه، از دولت مسکن‌مهر دریافت کرده‌اند، می‌توانند همچون سایر مالکان آپارتمان‌‌های معمولی داخل شهرها، درباره سرنوشت دارایی ملکی خود به صورت کاملا آزادانه تصمیم بگیرند و در صورتی که قصد فروش مسکن‌مهر را داشته باشند اجازه دارند آن را به هر فردی که متقاضی خرید است، با هر قیمتی واگذار کنند. 

 

دولت در عین حال در این مصوبه تازه، به واسطه وامدار بودن واحدها و همچنین دولتی بودن زمین‌ها، دو ضابطه بدیهی را برای نحوه فروش مسکن‌مهر در نظر گرفته است که به موجب آن، مالک مسکن‌مهر هنگام فروش واحد خود به غیر، باید ابتدا ۱۰ درصد وام ۲۵میلیونی را با بانک‌مسکن تسویه کند و سپس قرارداد اجاره زمین را نیز به فرد فروشنده منتقل کند. 

 

در حال حاضر صاحبان مسکن‌مهر ماهانه حدود ۲۵۰ هزار تومان بابت تسهیلات بانکی این واحدها، قسط پرداخت می‌کنند که مدت بازپرداخت تسهیلات ۲۰ساله است. 

 

همچنین صاحبان این واحدها پیش‌ از دریافت کلید واحد خود از وزارت راه‌وشهرسازی، با سازمان‌های استانی تابعه این وزارتخانه، قراداد اجاره ۹۹ساله زمین امضا کرده‌اند که براساس این قرارداد، سالانه بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار تومان بابت اجازه زمین، به دولت اجاره‌بها پرداخت می‌کنند! به این ترتیب، مالک مسکن‌مهر در صورت فروش واحد خود، مسوولیت پرداخت اقساط وام بانک‌مسکن و همچنین اجاره‌بهای زمین۹۹ساله را به صورت کاملا قانونی به خریدار منتقل می‌کند. 

در متن مصوبه تازه‌ ابلاغ‌ شده هیات‌دولت، یکبار دیگر بر صدور سندمحضری به نام صاحبان مسکن‌مهر بابت مالکیت بر اعیان واحدها تاکید شده است. این در حالی است که تاکنون به‌رغم تحویل حداقل نیم‌میلیون واحد مسکونی‌مهر به متقاضیان، کمتر از ۱۰ درصد این واحدها سنددار شده‌اند و مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی به دلیل حجم بالای کار در این پروژه، هنوز موفق به هموار کردن مسیر صدور سند اعیانی برای این واحدها نشده‌اند. البته برخی از مدیران دولتی‌ مسکن‌مهر نیز اعتقاد چندانی به اعطای سند به مردم ندارند و تصور می‌کنند «مقصد» در مسکن‌مهر حداکثر در تکمیل واحد و تحویل کلید آن به متقاضی و در بهترین حالت، صدور دفترچه اقساط برای متقاضی خلاصه شده است! 

 

با این حساب مسوولیت دولت یازدهم در مسکن‌مهر باید بر تسهیل صدور سندمحضری برای واحدهای مسکونی‌مهر معطوف شود. 

 در پی آزادسازی حق مسلم صاحبان مسکن‌مهر در فروش واحدهایشان، بازار غیررسمی معامله این واحدها که در دو سال گذشته به صورت پنهانی تشکیل شده بود، از امروز داغ می‌شود. 

 

فروش مسکن‌مهر از اواخر سال۸۹ با واگذاری سری اول این واحدها به متقاضیان آغاز شد و در یکسال اخیر حجم معامله این واحدها در شهرهایی همچون پرند که معدن مسکن‌مهر محسوب می‌شود، به قدری افزایش یافته که به حرفه مشاور‌املاکی در این مناطق فوق‌العاده رونق بخشیده است.صاحبان مسکن‌مهر در این مدت برای فروش واحد خود ناگزیر به استفاده از مشاوران‌املاک بودند و چون دولت فروش را ممنوع کرده بود، این افراد اجازه آگهی و تبلیغ برای فروش ملک خود نداشتند. 

 

این محدودیت باعث شده بود برخی دلالان با سوءاستفاده از اقدام غیرقانونی خریداران مسکن‌مهر، واحدها را به نصف قیمت خریداری و آن را با دو برابر قیمت به خریدار اصلی بفروشند. اما حالا با تعیین تکلیف حریم مالکیت مالکان مسکن‌مهر و صدور مجوز رسمی برای مالکان بابت خرید و فروش واحدها، از یک‌سو ارزش واقعی مسکن‌مهر برخلاف برخی جوسازی‌ها، احیا می‌شود و از سوی دیگر ارزش‌افزوده واحدها مستقیم به جیب مالک می‌رود، نه دلال. تاکنون اغلب مردم، مسکن مهر را آپارتمان‌های ناقص غیر قابل فروش می‌دانستند. 

در حال حاضر ارزش‌افزوده واحدهای مسکونی‌مهر حداقل ۱۰۰ درصد برآورد می‌شود طوری که قیمت‌ تمام‌شده برای صاحبان این آپارتمان‌های دولتی‌ساز حدود مترمربعی ۵۰۰ هزار است اما در بازار آزاد با قیمت مترمربعی یک تا یک‌ونیم میلیون تومان خرید و فروش می‌شود. 

هیات‌دولت به وزیر راه‌وشهرسازی اختیار داد تسهیلات بانکی واحدهای مسکونی‌مهر در آستانه تحویل را تا سقف ۳۰۰ هزار واحد، از ۲۵ میلیون تومان کنونی به ۳۰ میلیون تومان افزایش دهد. 

 

روز گذشته با انتشار مصوبه تازه هیات‌دولت، برخی خبرگزاری‌ها از افزایش سراسری مبلغ وام مسکن‌مهر به ۳۰ میلیون تومان خبر دادند؛ اما دقت در متن آنچه ابلاغ شده، نشان می‌دهد: وام ۳۰ میلیونی «همگانی» نیست، بلکه برحسب تصمیم وزیر راه‌وشهرسازی، فقط به برخی از پروژه‌های در حال ساخت تعلق می‌گیرد.اطلاعات دریافتی «دنیای‌اقتصاد» درباره این مصوبه حاکی است: وزارت راه‌وشهرسازی مجاز است حداکثر برای ۳۰۰ هزار واحد مسکونی‌مهر، وام موجود را به ۳۰ میلیون تبدیل کند. 

 

واحدهایی که مشمول وام جدید خواهند شد باید دارای شرایط زیر باشند: 

 

۱- قیمت تمام‌شده آنها زیادتر از بقیه باشد 

 

۲-در آستانه تحویل و افتتاح باشند 

 

۳-پیش‌خریداران توان پرداخت رقم مابه‌التفاوت را نداشته باشند 

 

۴-برای واحدها کارت قسط صادر نشده باشد 

 

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تبدیل وام مسکن‌مهر از ۲۵ میلیون به ۳۰ میلیون قطعا زمان تحویل واحدها را به‌خاطر تغییر قرارداد پیمانکار با بانک‌مسکن، حداقل یک‌ماه به تاخیر می‌اندازد که البته این تاخیر برخلاف تاخیر‌های قبلی، به نفع صاحبان مسکن‌مهر خواهد بود. همچنین بار مالی مسکن‌مهر برای سیستم بانکی نیز به واسطه این افزایش سطح وام، حدود ۱۵۰۰ میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند که به این ترتیب مجموع اعتبار مورد نیاز برای کل طرح مسکن‌مهر از ۵۰ هزار میلیارد تومان عبور خواهد کرد. 

 

بانک‌مسکن تاکنون نزدیک به ۴۰ هزار میلیارد تومان برای مسکن‌مهر تسهیلات پرداخت کرده است که حداقل ۳۵ هزار میلیارد از آن، در قالب خط‌اعتباری بانک‌مرکزی بوده است. 

 

متن مصوبه هیات‌دولت درباره آخرین تصمیمات اتخاذ شده توسط کارگروه مسکن و رییس‌جمهور، به شرح زیر است: وزیران عضو کارگروه مسکن به استناد اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تصویب کرد؛ بانک‌های عامل مسکن، ملی ایران، ملت، صادرات ایران، تجارت و رفاه کارگران موظفند حسب اعلام وزارت راه و شهرسازی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر تا سقف سیصد میلیون ریال برای هر واحد مسکونی اقدام کنند. مجموع دوران مشارکت و فروش اقساطی این تسهیلات بیست سال تعیین می‌شود. 

 

بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی مجاز است حساب‌های بانکی خود و شرکت‌ها و سازمان‌های تابع را به بانک مسکن منتقل کند. 

 

همچنین بانک مسکن موظف است در سایت‌های مسکن مهر با اعلام وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد شعبه جدید برای وصول اقساط تسهیلات پرداخت شده، اقدام کند. دولت وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است؛ در سایت‌های مسکن مهر برای ارائه خدمات روبنایی، آماده سازی و محوطه سازی و زیر ساخت‌های مورد نیاز از محل واگذاری اراضی و املاک خود و آورده متقاضیان اقدام کند. 

 

بر اساس این مصوبه، در صورتی که خریدار در پروژه‌های مسکن مهر احداثی در اراضی دولتی، واجد شرایط مسکن مهر نباشد، فروشنده باید در هر انتقال، ۱۰ درصد بدهی بانک را تسویه کند و قرارداد اجاره عرصه جدید به میزان پنج برابر مبلغ قرارداد اجاره در سال با خریدار جدید منعقد و این مبلغ در هر سال 5درصد افزایش می‌یابد. 

 

در انتقال‌های بعدی به خریداران غیرواجد شرایط مسکن مهر، مبلغ اجاره عرصه  بر اساس دستورالعمل وزیر راه‌وشهرسازی محاسبه و هر سال ۵ درصد افزایش می‌یابد. همچنین، صدور سند اعیانی به نام متقاضی واجد شرایط که مستاجر عرصه و مالک اعیان است، توسط اداره ثبت و اسناد و املاک محل وقوع ملک منوط به انعقاد قرارداد فروش اقساطی بین بانک عامل با مالک اعیان و متعاقبا ترهین اعیان واحد مسکونی و صدور دفترچه اقساطی بر اساس اعلام بانک عامل است. این مصوبه پس از تایید رییس جمهور از سوی محمدرضا رحیمی؛ معاون اول رییس جمهور برای اجرا ابلاغ شده است.