قرارداد اجاره را شفاهی نیز می‌توان تمدید کرد؟ موانع الزام مستاجر به تخلیه مورد اجاره

 اختلافات موجر و مستاجر در اشکال مختلفی به دادگاه وارد می‌شود. یکی از مصادیق اختلاف میان مالک و مستاجر، اختلافات مربوط به تخلیه ملک است. گاهی با وجود پایان مدت اجاره، مستاجر از خالی کردن ملک خودداری می‌کند؛ در این صورت مالک راهی جز مراجعه به دادگاه ندارد. اما اینکه چطور می‌توان مستاجر را مجبور به تخلیه کرد، موضوعی است که در ادامه در قالب تحلیل یک پرونده قضایی بررسی خواهیم کرد.

آقای نظری، خواهان دعوای پیش‌رو و مالک یک دستگاه آپارتمان است. طرف مقابل دعوا یعنی خوانده در دعوای فوق خانم نجفیان است که آپارتمان مذکور را از خواهان اجاره کرده است. خواهان در بخش مربوط به خواسته مشخص‌شده در دادخواست تقدیمی، تقاضای خود را به این کیفیت بیان داشته است: تقاضای صدور حکم مبنی بر تخلیه ید غاصبانه از یک دستگاه آپارتمان استیجاری به انضمام کلیه خسارات دادرسی وارده. 

 

خواهان پرونده فوق در بخش مربوط به ضمایم و دلایل دادخواست، فتوکپی تایید شده یک برگ اجاره‌نامه ملک تجاری فوق و همچنین فتوکپی تایید شده یک فقره سند مالکیت که حاکی از مالکیت خواهان در ملک اخیر است را درج و آن مدارک را به همراه دادخواست به دفتر دادگاه تقدیم کرده است.

 

خواهان پرونده مذکور ، در بخش مربوط به شرح دادخواست متن دادخواست تقدیمی خود را به این طریق نگارش کرده است: اینجانب مالک یک واحد آپارتمان در خیابان .. هستم. برای اثبات این موضوع هم سند مالکیتی که حکایت از مالکیت اینجانب بر واحد مسکونی اخیر دارد، ضمیمه دادخواست تقدیمی است. اینجانب در سال 1389 با خوانده محترم ...، قرارداد اجاره‌ای تنظیم و خوانده محترم واحد مذکور را برای دفتر کار به مدت دو سال اجاره کرده است. بر این اساس فتوکپی تایید شده قرارداد اجاره تنظیم شده میان اینجانب به عنوان مالک و خوانده محترم به عنوان مستاجر نیز ضمیمه پرونده است. گفتنی است که مدت اجاره این قرارداد اجاره در تاریخ 4/9/91 تمام شده است. با این حال مستاجر... ملک مذکور را تخلیه نکرده است. به این ترتیب ایشان بر استمرار رابطه مذکور تلاش کرده است. با این وضعیت‌ اینجانب به عنوان خواهان پرونده حاضر، متقاضی تخلیه و استرداد ملک و واحد تجاری خود هستم. 

از جمله مسایلی که نقش مهمی را در بسیاری از دعاوی بازی می‌کند، فرستادن اظهارنامه به طرف مقابل یعنی خوانده پرونده است. در این خصوص پرونده حاضر در صورت ارسال اظهارنامه به خوانده پرونده وضعیت بهتری پیدا می‌کرد. در این اظهارنامه باید قید می‌شد که به عنوان مثال، آقای نظری، مالک ملک اجاره‌ای است. همچنین قرارداد اجاره‌ای در سال 89 میان وی و خانم نجفیان تنظیم شده است. در سال 91 نیز این مدت این قرارداد دو ساله به اتمام رسیده است. اما متاسفانه خانم نجفیان مبادرت به تخلیه ملک اجاره‌ای نکرده است و همچنان در ملک مذکور حضور دارد. در انتهای برگه اظهارنامه نیز باید از سوی خواهان پرونده، آقای نظری به خوانده اعلام می‌شد که اگر ظرف مدتی معین آن ملک را تخلیه نکند، از طریق اقامه دعوا در مراجع قضایی اقدام خواهد شد. در ضمن خواهان پرونده حاضر در زمان تقدیم دادخواست تخلیه ملک اجاره‌ای، باید فتوکپی تایید شده آن برگه اظهارنامه ارسالی به خوانده را ضمیمه دادخواست خود می‌کرد. البته باید گفت که با توجه به وجود قرارداد اجاره شفاف و سند مالکیت خواهان باز هم پرونده به نفع خواهان پرونده آقای نظری پیش خواهد رفت؛ ولی ارسال چنین اظهارنامه‌ای به روند پرونده مذکور سرعت بیشتری می‌بخشید. 

 

با توجه به گنگ بودن برخی از مفاهیم حقوقی موجود در پرونده حاضر، بهتر است خوانندگان با برخی از عبارات و اصطلاحات حقوقی آشنایی بیشتری پیدا کنند؛ این توضیحات به درک بهتر محتویات پرونده از سوی خوانندگان کمک شایانی خواهد کرد. در ادامه به بررسی و تعریف برخی از این دسته اصطلاحات حقوقی می‌پردازیم: اظهارنامه برگه‌ای است که حاوی اظهاراتی است که در آن اظهارکننده به طریق رسمی و قانونی از خوانده دعوا تقاضای خود را بیان کرده و سایر اظهارات خود را به طور کتبی به اطلاع وی می‌رساند. این اقدام حقوقی باید قبل از اقامه دعوا در مراجع قضایی صورت گیرد. در صورتی که از طرف شخص اظهار شونده اقدام مورد نظر اظهارکننده صورت نگیرد، وی به طرح دعوا خواهد پرداخت. در واقع ارسال اظهارنامه مقدمه‌ مهمی برای طرح دعوا در دادگاه است و در بسیاری از دعاوی اساسا این کار پیش‌شرط طرح دعوا محسوب می‌شود.

پس از تکمیل پرونده حاضر، دفتر دادگاه بنا به دستور قاضی دادگاه وقتی را برای رسیدگی به پرونده مذکور تعیین می‌کنند و متعاقبا وقت دادرسی به طرفین ابلاغ می‌شود. طبق اخطاریه‌های ارسالی و با توجه به اینکه مدارک تقدیمی خواهان کامل و بدون ایراد است، مدیر دفتر اخطاریه‌ای در وقت مقرر برای طرفین ارسال می‌کند. در موعد مقرر خواهان و خوانده در شعبه حاضر و اظهارات آنها ثبت می‌شود. خواهان پرونده در جلسه رسیدگی مدعی شد، خوانده حدود 2 سال است که ملک مورد اجاره را تخلیه نکرده است و خوانده مبلغ ناچیزی را به عنوان اجاره‌بها به وی پرداخت می‌کند. در ادامه خوانده پرونده اظهار داشت که در سال 1389 قرارداد اجاره‌ای را با خواهان دعوا به عنوان مالک تنظیم کرده است و ماهیانه، مبلغ ششصد هزار تومان اجاره‌بها به شماره حساب مالک ملک پرداخت می‌‌کرده است و حتی در چند مورد که خود مالک ملک تقاضای تقدیم اجاره‌بهای واحد تجاری را پیش از موعد مقرر کرده است، آن مبالغ به صورت وجه نقد و قبل از سررسید توسط خوانده به عنوان مستاجر پرداخت شده است که کپی رسیدهای اخذ شده بابت پرداخت اجاره‌بهای ملک مذکور نیز در پرونده موجود است که پس از انقضای مدت دو سال و خاتمه اجاره‌نامه تنظیمی، خود خواهان دعوا به عنوان مالک پیرو آشنایی و دوستی که با خوانده داشته است، شفاها به وی بیان کرده است که در ازای اضافه کردن صد هزار تومان به مبلغ اجاره‌بها می‌توانند در واحد مذکور فعالیت خود را ادامه دهند. در این خصوص سه نفر از همکاران خوانده دعوا نیز به عنوان شاهد در جلسه‌ای که در خصوص افزایش ماهیانه هفتصد هزار تومان اجاره‌بها و تمدید قرارداد اجاره تعیین شده بود، حضور داشتند که به عنوان شهود تقاضای شنیدن شهادت آنها از محضر دادگاه صورت گرفت. قاضی دادگاه نیز دستور ادای شهادت توسط شهود را صادر می‌کند. شهود معرفی شده خوانده نیز در وقت مقرر در شعبه دادگاه حاضر می‌شوند و همگی متفق‌القول تایید کردند که شخص خواهان در حضور آنها به ادامه رابطه استیجاری میان خود و خوانده تاکید کرده است و این استمرار را مشروط به افزایش ماهانه مبلغ صد هزار تومان به اجاره‌بهای سابق کرده است.

طبق رای دادگاه محترم نهایتا پس از بررسی و ثبت اظهارات طرفین دعوی و با توجه به اینکه خواهان ایراد و دفاعی در مقابل اظهارات شهود انجام نداده است و با توجه به اینکه متصرف با داشتن مدارک و ادله استنادی و قانونی در مقابل ادعاهای خواهان، دفاع قابل توجه و قانونی کرده است، دادگاه ادعای خواهان را غیرواقعی و واهی تشخیص داده و در مقابل دفاعیات خوانده را محمول بر صحت قرار داده است و حکم به بی‌حقی خواهان را صادر می‌کند که رای مذکور قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر است.

 

در این‌جا نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در پرونده فوق هر چند اجاره‌نامه‌ای بوده است که تاریخ انقضای آن نیز چند سال است که سپری شده است، ولی با توجه به ماده 98 قانون آیین دادرسی مدنی باید گفت که اصل بر بقای این رابطه استیجاری است، چراکه افزایش اجاره‌بها از ششصد هزار تومان به هفتصد هزار تومان و همچنین عدم تخلیه و اقدامات قضایی و قانونی از جانب خواهان پس از اتمام موعد قرارداد آن هم پس از گذشت مدت طولانی و همین‌طور اظهارات شهود معرفی شده خود حکایت از رضایت و میل مالک یعنی خواهان به ادامه و استمرار این رابطه حقوقی و قانونی بوده است و حال بدون در نظر گرفتن موقعیت مستاجر خودسرانه اقدام به طرح دعوای کرده است، آن هم بدون در میان گذاردن موضوع با خوانده مذکور. 

 

پس باید گفت ادله و مدارک موجود همگی حاکی از استمرار این رابطه استیجاری بوده است و وجود فیش‌های پرداختی خوانده نیز این ادعا را ثابت می‌کند. در حالی که خواهان هیچ مدرک و دلیل قابل قبول و محکمه‌پسندی را ارایه نکرده است که پس از بررسی شواهد و مدارک استنادی دادگاه، حکم بر برائت خوانده را صادر کرد.