راه و رسم تقسیم املاک مشاع

بسته حقوقی برای کسانی که می‌خواهند از دردسرهای شراکت در ملک رها شوند؛

راه و رسم تقسیم املاک مشاع

 

برخی اعتقاد دارند که شراکت در ملک یعنی دردسر؛ قطعا بسیاری از این شراکت‌ها با مشکل روبه‌رو نمی‌شود و سال‌ها دوام دارد؛ اما بعضی از آنها که محل کشمکش شرکا می‌شود، مشکلات زیادی را برای آنان به وجود می‌آورد. معمولا با گذشت مدتی از اختلافات طرفین به این نتیجه می‌رسند که چاره‌ای جز تقسیم ملکشان ندارند.

 

اما چگوه باید ملکی را که تاکنون به شراکت مالک بوده‌اند و اداره می‌کرده‌اند، تقسیم کنند؟ این موضوعی است که در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی آن پرداخته‌ایم.

یک وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه به بیان مفهوم افراز می‌پردازد و می‌گوید: در ارتباط با افراز ملک و تعاریف آن در قانون باید بگویم که افراز در لغت به معنای جدا کردن است و در اصطلاح ثبتی عبارت است تقسیم مال غیرمنقول بین شرکای آن به نسبت سهام آنان. لیلا شهیدی خاطرنشان می‌کند: لازمه انجام افراز وجود شراکت است و تا ملکی بین دو یا چند شخص مشاع نباشد، افراز معنا و مصداق پیدا نخواهد کرد؛ بنابراین هنگامی که یک مال غیرمنقول و عموما ملک بین چند نفر مشترک باشد و آنها مشاعا آن را در مالکیت خود داشته باشند، راهی که برای برهم زدن این شراکت و تقسیم مال غیرمنقول وجود دارد را افراز می‌گویند.

این وکیل دادگستری با اشاره به ماده 571 قانون مدنی توضیح می‌دهد: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. در واقع، اشاعه نوعی از انواع مالکیت است که در آن مالی بیش از یک مالک دارد بی آنکه حد و مرز مالکیت آن‌ها مشخص و تعیین شده باشد و هر یک از آنان در جزء جزء مال به نسبت سهام‌شان مالک هستند. شهیدی ادامه می‌دهد: حالت اشاعه مذکور ممکن است اختیاری باشد؛ به عنوان مثال شخصی که ملک خود را تحت عنوان عقد بیع به دو شخص دیگر منتقل می‌کند یا ممکن است قهری باشد؛ به این صورت که شخصی فوت می‌کند و مالکیت اموال متوفی به صورت مشاع به ورثه او منتقل می‌شود. این کارشناس حقوقی ادامه می‌دهد: در هر دو صورت، هر یک از شرکا به نسبت سهام خود در نفع یا ضرر سهیم‌اند و هر یک از آنان می‌توانند بدون رضایت شریک یا شرکای دیگر، به نسبت سهام خود هرگونه تصرف حقوقی از قبیل، فروش، صلح، وقف، هبه و ... در ملک مشاع کند؛ البته این وضع تا زمانی ادامه خواهد داشت که ملک افراز نشده باشد. به عبارت دیگر، قانونگذار برای رهایی از مالکیت مشاع و مشکلات خاص آن، طریق افراز را برای شرکا پیش‌بینی کرده است، در واقع، با افراز حدود و مرز مالکیت هر شریک مشخص و ملک از حالت اشاعه خارج می‌شود.

این مدرس دانشگاه با تاکید بر اینکه افراز با تفکیک از نظر مقررات ثبتی متفاوت است، توضیح می‌دهد: افراز و تفکیک هر کدام آثار خاصی دارند؛ به این صورت که ممکن است ملک مشاعی تفکیک شود، و‌لی با تفکیک، ملک از حالت اشاعه خارج نمی‌شود. به عنوان مثال، می‌توان برای سهولت بخشیدن در امر فروش یک قطعه زمین دو هزار متری مشاع، آن را به چهار قطعه 500 متری تفکیک کرد که در این حالت ملک همچنان مشاع‌ است و مالکین در تمامی چهار قطعه به نسبت سهم‌شان مالکیت دارند. شهیدی تاکید می‌کند برخلاف تفکیک، با افراز ملک مشاع حد و مرز مالکیت هر شریک مشخص و ملک از حالت اشاعه خارج می‌شود. وی در ادامه تمایز مهم دیگری را که میان افراز و تفکیک وجود دارد، خاطرنشان می‌‌کند و می‌گوید: تفکیک الزاما منحصر به املاک مشاع نیست؛ چه اینکه ممکن است شخصی که مالک یک قطعه زمین هزار متری است، آن را به پنج قطعه 200 متری تفکیک کند. همچنین افراز بر مبنای سهم مالکیت هر یک از مالکان صورت می‌گیرد در حالی که برای تفکیک در صورتی که ملک مشاع باشد، می‌توان بدون در نظر گرفتن میزان سهم هر شریک ملک را به قطعات مختلف تقسیم کرد.

در کنار آشنایی با بایدها و نبایدهای افراز املاک، آشنایی با قانون حاکم بر آن نیز مفید خواهد؛ چرا که در صورت وجود ابهام می‌توان به عنوان یک منبع و مرجع از این متن قانونی استفاده کرد. یک وکیل دادگستری قانون حاکم بر افراز را قانون «افراز و فروش املاک مشاع» مصوب تاریخ 22 آبان 1357 عنوان می‌کند. هادی یاسینی می‌گوید: در این قانون و آیین‌نامه مربوط به آن، چگونگی و نحوه افراز این املاک بیان شده است. 

مرجع صالحی که به درخواست افراز رسیدگی می‌کند و حکم به افراز صادر می‌کند، برای کسانی که قصد تقسیم ملک مشاعشان را دارند، از اهمیت زیادی برخوردار است. این وکیل دادگستری در این خصوص توضیح می‌دهد: تا پیش از تصویب قانون فوق‌الذکر، افراز املاک مشاع به صورت کامل در مراجع قضایی انجام می‌گرفت؛ اما پس از تصویب این قانون بخش عمده‌ای از این امر به ادارات ثبت اسناد و املاک محول شد و فقط در مواردی محدود افراز این املاک از طریق محاکم قضایی انجام خواهد گرفت.

 

بر این اساس، مطابق ماده یک قانون یاد‌شده، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، با تقاضای هر یک از شرکا یا چند شریک، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز ظرف مدت 10 روز از طرف هر یک از شرکا قابل اعتراض در دادگاه عمومی خواهد بود و زمانی جریان ثبتی ملکی خاتمه یافته تلقی می‌شود که یا ملک مطابق ماده 20 قانون ثبت از سند مالکیت برخوردار شده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا اگر برای آن سند مالکیت صادر نشده، درخواست مربوط به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد. 

یاسینی در خصوص املاک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده باشد، نیز توضیح می‌دهد: مطابق تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تا زمانی که از این املاک رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد. 

 

وی ادامه می‌دهد: چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی محل است. همچنین مورد دیگری که افراز املاک مشاع در صلاحیت دادگاه عمومی است، جایی است که بین شرکا، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد که در این صورت مطابق ماده 313 قانون امور حسبی و رای وحدت رویه شماره 59/29-15/1/1360 هیات عمومی دیوان عالی کشور افراز چنین املاکی خارج از صلاحیت واحد ثبتی است و به دلیل رعایت مصلحت این افراد، افراز ملاک مشاع در دادگاه انجام می‌گیرد؛ حتی اگر جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد. 

 

لازم به توضیح است در مواردی که برخی از شرکای مشاع حاضر به افراز نباشند، شرکای دیگر ناگزیر از تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی به خواسته افراز ملک مشاع هستند؛ در این صورت چنانچه ملک قابل افراز باشد، افراز خواهد شد و اگر قابل افراز نباشد به موجب ماده 4 قانون ثبت اسناد و املاک، به دستور دادگاه ملک مشاع فروخته و وجوه حاصل از آن پس از کسر هزینه عملیات اجرایی بین شرکا به نسبت سهام آنان تقسیم خواهد شد. 

لیلا شهیدی، وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه، درباره هزینه‌های افراز املاک می‌گوید: هزینه افراز املاک مشاع حسب موارد معروض بسته به اینکه از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک انجام گیرد یا از طریق دادگاه، متفاوت خواهد بود؛ چنانچه افراز از طریق دادگاه صورت گیرد هزینه آن، با تقدیم دادخواست از طرف هر یک از شرکا به دادگاه بر اساس دادخواست‌های غیرمالی «معادل 50 هزار ریال» محاسبه خواهد شد؛ ولی چنانچه افراز از طریق ادارات ثبت انجام گیرد، مطابق ماده 150 قانون ثبت هزینه افراز 20 در هزار بر مبنای ارزش معاملاتی ملک (قیمت منطقه‌ای) است، هر چند که بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد. 

 

با توجه به آنچه گفته شد؛ مال غیرمنقولی که بین چند نفر مشاع باشد از طریق افراز تقسیم می‌شود. برای این کار در صورتی که جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد باید به واحد ثبتی محل وقوع ملک مراجعه کرد. 

 

اما در برخی دیگر از موارد درخواست افراز باید از دادگاه انجام شود که از آن جمله می‌توان زمانی را نام برد که جریان ثبتی ملک پایان نیافته، یا بین شرکا محجور یا غایب مفقودالاثری وجود داشته باشد یا زمانی که یکی از شرکا رضایت به تقسیم ندارد.